Por Khitam Ali – tradução dr. Assad Frangieh
Após dois anos de crescimento artificial, as vendas de imóveis começaram a declinar. Após vendas intensas durante o ano de 2020, e menos intensas durante o ano de 2021, cujo objetivo era quitar empréstimos ou se livrar de um depósito convertendo-o em carteira imobiliária, o mercado imobiliário iniciou um processo de equilíbrio natural, refletindo oferta e demanda em dólares reais.
O Bank Audi divulgou seu novo relatório sobre o “setor imobiliário no Líbano”, no qual indicou que a demanda pelo setor imobiliário desacelerou durante o ano de 2022, depois que os promotores imobiliários pagaram a maior parte de suas dívidas aos bancos e deixaram de aceitar cheques como um meio de pagamento, pois o setor imobiliário no Líbano tornou-se dependente do pagamento quase completo em dólares à vista. Neste contexto, as vendas de imóveis, que atingiram um nível recorde em 2020 e registaram um crescimento de 8% em 2021, registraram uma contração anual de 18% durante os primeiros sete meses de 2022. Em paralelo, o número de vendas de imóveis diminuiu em 15% ao ano nos primeiros sete meses deste ano, após um aumento de 34% em 2021.
Do lado da oferta, o desenvolvimento de novos edifícios residenciais foi relativamente interrompido desde o início da crise. O trabalho também parou em alguns edifícios que estavam em construção. Isso é saber que os incorporadores que buscam finalizar seus projetos de construção são justamente os que concluíram as vendas antes de 2019. Há uma queda nos projetos de construção diante do aumento significativo dos preços dos materiais de construção e da diminuição do poder de compra dos desenvolvedores e compradores. Neste contexto, as entregas de cimento em 2021 ascenderam a cerca de 19.541 mil toneladas, um decréscimo de 39% face aos valores de 2019.
A maioria dos proprietários de imóveis busca cada vez mais vender seus imóveis em dólares à vista, pois pagaram aos bancos a maior parte de suas dívidas em dólares locais. No final de julho de 2022, a carteira de empréstimos em moeda estrangeira totalizava cerca de US$ 12,6 bilhões, em comparação com US$ 40 bilhões antes da eclosão da crise em outubro de 2019. Embora todas as propriedades vendáveis sejam atualmente precificadas em dólares à vista, os compradores de dólares à vista são escassos, o que tem um impacto negativo no preço padrão. Isso ocorre na esteira de uma queda média nos preços dos imóveis em dólares à vista em 50% desde o início da crise em 2019. A redução nos preços dos imóveis varia de uma região para outra, chegando a 70% em dólares à vista em áreas remotas em função da escassez de compradores e fraco poder de compra, enquanto a redução foi limitada em outras áreas adjacentes à capital em 30%. Vale a pena mencionar aqui que os imóveis de luxo, especialmente na capital, mostraram uma imunidade um pouco melhor desde a eclosão da crise, pois mantiveram relativamente seu nível de preços, enquanto os imóveis em áreas remotas testemunharam uma maior queda nos preços.
Na próxima etapa, o setor imobiliário no Líbano continuará refletindo as perspectivas do país em geral. Em um cenário político-econômico positivo, a demanda por imóveis aumentará significativamente, o que fará com que os preços recuem. Este cenário gira em torno da formação iminente de um novo governo, seguida da realização de eleições presidenciais antes do final de outubro e da conclusão de um acordo final com o Fundo Monetário Internacional com base no acordo em nível de especialistas alcançado em abril de 2022. Segundo o cenário, assume um estado de estagnação, e gira em torno da falta de consenso sobre a composição do governo, o adiamento das eleições presidenciais, a ausência de reformas e o não cumprimento das exigências do Fundo Monetário Internacional. Este cenário levará a uma notável deterioração da moeda nacional diante dos grandes processos de criação de caixa em lira, inflação excessiva nos preços ao consumidor e grandes pressões econômicas e sociais sobre as famílias. Isso se traduzirá em um novo excesso de oferta sobre a demanda no setor imobiliário e um declínio contínuo nos preços dos imóveis em dólares à vista. Neste momento, parece que a possibilidade de uma solução a nível econômico e político num futuro previsível é ainda menor do que a hipótese oposta, que poderia impor pressões crescentes sobre o clima económico interno em geral e reduzir a possibilidade de procura dentro do imobiliário e impedir a desejada subida de preços.
Quanto às perspectivas do setor imobiliário por regiões, espera-se que as regiões que dependem da renda local sofram pressões significativas e maiores quedas de preços. Na hipótese de maior desvalorização da moeda nacional na ausência de um cenário positivo, o poder de compra da libra libanesa diminuirá ainda mais, o que gerará mais vendas de imóveis nessas áreas para atender às necessidades básicas e aumentar o pressão sobre os preços dos imóveis. Quanto às áreas que atraem investimentos imobiliários por expatriados libaneses, elas terão um melhor posicionamento no mercado imobiliário diante do fluxo relativamente constante de divisas estrangeiras do exterior.”
